特定のマイホーム(居住用財産)を売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる。売却したマイホームと同じか、高い物件を買った場合は、譲渡益に対する課税が繰り延べられ、安い物件を買った場合は、その差額について通常の譲渡所得税より低い税額で課税される。これを「特定の居住用財産の買換えの特例」という。

この特例の適用期限が2022年度税制改正において2023年12月31日まで2年延長されている。同特例は、例えば、1000万円で購入したマイホームを5000万円で売却し、7000万円のマイホームに買い換えた場合には、通常の場合、4000万円の譲渡益が課税対象となるが、特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられる。

上記の例により説明すれば、課税が将来に繰り延べられるとは、例えば、買い換えたマイホームを将来8000万円で売却した場合に、売却価額8000万円と購入価額7000万円との差額である1000万円の譲渡益(実際の譲渡益)に対して課税されるのではなく、実際の譲渡益1000万円に特例の適用を受けて課税が繰り延べられていた4000万円の譲渡益(課税繰延べ益)を加えた5000万円が、譲渡益として課税されるということになる。

特例の適用を受けるための主な要件には、(1)自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること、(2) 売却代金が1億円以下であること、(3)売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること、(4)買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。

さらに、(5)マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。また、買い換えたマイホームには、取得した時期により、イ.売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日、ロ.売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日の期限までに住むこと、(6)親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと、などがある。

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